L’Agenzia delle entrate fornisce chiarimenti riguardo all’agevolazione “prima casa” e, in particolare, al nuovo termine per la rivendita di un immobile agevolato pre-posseduto come stabilito dall’articolo 1, comma 116 della Legge di bilancio 2025 (Agenzia delle entrate, risposta 5 maggio 2025, n. 127).

L’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalla Nota II-bis allegata al TUR. Tra le condizioni per usufruire dell’aliquota ridotta del 2% (invece del 9% per gli atti traslativi a titolo oneroso di proprietà), vi è che l’acquirente non sia titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

 

Tuttavia, è consentita l’applicazione dell’aliquota ridotta anche se l’acquirente non soddisfa immediatamente tale requisito (cioè possiede già un’altra casa acquistata con le agevolazioni), a condizione che quest’ultimo immobile (quello già posseduto con le agevolazioni) venga alienato entro un certo termine dalla data del nuovo acquisto.
In particolare, l’articolo 1, comma 116, della Legge di bilancio 2025 (Legge n. 207/2024) ha raddoppiato il termine per vendere la “prima casa” precedentemente posseduta, portandolo da uno a due anni. Questo permette al contribuente di restare temporaneamente titolare di due immobili acquistati entrambi con il beneficio “prima casa”.

La condizione, quindi, diventa che l’immobile agevolato pre-posseduto sia alienato entro due anni dalla data dell’atto di nuovo acquisto.

 

Con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che l’estensione del termine non è riservata solo agli atti di acquisto stipulati a partire dal 1° gennaio 2025. La regola del termine biennale si applica anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, il precedente termine di un anno non sia ancora scaduto.

Nel caso di specie, l’istante ha acquistato un’abitazione nel 2018 con agevolazioni “prima casa”. Il 25 gennaio 2024, ha acquistato un’altra abitazione nello stesso comune, avvalendosi nuovamente delle agevolazioni e impegnandosi a vendere l’immobile precedente entro un anno. A causa di ritardi, però, non è riuscito a vendere entro tale data. Poiché il secondo acquisto con agevolazione “prima casa” è avvenuto il 25 gennaio 2024 e il termine originario di un anno (scadenza 25 gennaio 2025) non era ancora decorso al 31 dicembre 2024, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che è applicabile il nuovo termine di due anni per rivendere l’immobile pre-posseduto, evitando di decadere dai benefici ”prima casa” fruiti sul nuovo acquisto.

L’Agenzia delle entrate ha reso noto, tramite un comunicato datato 2 maggio 2025, la disponibilità del software “Il tuo ISA 2025 CPB” per calcolare il proprio indice sintetico di affidabilità e accedere alla proposta di Concordato preventivo biennale per gli anni 2025 e 2026.

Il programma è accessibile direttamente dal sito web dell’Agenzia.

 

La funzione principale del software è duplice: permette di calcolare il proprio Indice Sintetico di Affidabilità (ISA) e, soprattutto, di accedere alla proposta formulata per il Concordato Preventivo Biennale (CPB), valida per il biennio 2025 e 2026.

 

Per quanto riguarda l’accesso al CPB 2025-2026, i contribuenti idonei sono quelli che nell’anno precedente hanno svolto in via prevalente una delle attività economiche che ricadono nei settori dell’agricoltura, manifatture, servizi, attività professionali o commercio, per le quali gli ISA sono stati approvati. Un requisito fondamentale è che il contribuente non abbia già in corso un’adesione al CPB per il primo biennio previsto, ovvero il 2024-2025.

 

Le modalità di adesione al per il biennio 2025-2026, come stabilito dal provvedimento dell’Agenzia del 24 aprile 2025, offrono due percorsi distinti:

• adesione congiunta, trasmettendo l’adesione insieme alla propria dichiarazione dei redditi annuale e ai modelli ISA;

• adesione autonoma, inviando l’adesione in modo separato. Optando per questa modalità, si deve trasmettere il modello CPB unicamente con il frontespizio della dichiarazione Redditi 2025. È essenziale che la trasmissione autonoma avvenga attraverso lo stesso canale utilizzato per l’invio della dichiarazione annuale completa e che sia effettuata entro il termine stabilito per l’adesione al Concordato. Per facilitare questa opzione, nel frontespizio del modello Redditi è stata introdotta una specifica casella denominata “Comunicazione CPB”, che deve essere compilata solamente se si sceglie la trasmissione autonoma.

L’Agenzia delle entrate-Riscossione analizza le procedure e le implicazioni legate alla domanda di riammissione alla “Rottamazione-quater” (Agenzia delle entrate-Riscossione, comunicato 1 maggio 2025).

Dopo la presentazione della domanda di riammissione alla “Rottamazione-quater”, l’Agenzia delle entrate-Riscossione rende noto che, limitatamente ai debiti che rientrano nell’ambito della stessa:

• non avvierà nuove procedure cautelari o esecutive;
• non proseguirà le procedure esecutive precedentemente avviate salvo che non abbia già avuto luogo il primo incanto con esito positivo;
• resteranno in essere eventuali fermi amministrativi o ipoteche già iscritte alla data di presentazione della domanda di riammissione.

Un aspetto significativo è che il contribuente non sarà considerato inadempiente ai fini dell’erogazione di rimborsi e pagamenti da parte della PA e per il rilascio del documento unico di regolarità contributiva (DURC).

 

La legge prevede anche la sospensione dei termini di prescrizione e decadenza per i carichi inclusi nella domanda di riammissione, nonché degli obblighi di pagamento derivanti da precedenti rateizzazioni fino alla scadenza della prima o unica rata delle somme dovute.

 

Alla data di scadenza della prima o unica rata, le rateizzazioni in corso relative a debiti per i quali è stata accolta la riammissione alla “Rottamazione-quater” sono automaticamente revocate.

 

Entro il 30 giugno 2025, l’Agenzia delle entrate-Riscossione invierà una comunicazione ai soggetti interessati, contenente l’ammontare complessivo delle somme dovute a titolo di definizione agevolata e i moduli di pagamento in base al numero di rate selezionato nella domanda. Le somme dovute saranno soggette a un interesse del 2% annuo a partire dal 1° novembre 2023, e il nuovo importo complessivo terrà conto di eventuali pagamenti effettuati anche dopo la decadenza del piano agevolativo originario.