L’Agenzia delle entrate risponde a una richiesta di chiarimenti riguardo all’applicazione del credito d’imposta ZES Unica e nello specifico su come calcolare il limite del 50% relativo al valore dei terreni e dei fabbricati ammessi all’agevolazione (Agenzia delle entrate, risposta 8 luglio 2025, n. 183).

L’Istante è una società che svolge la propria attività presso uno stabilimento in virtù di un contratto di locazione commerciale ed intende accedere al Credito di imposta ZES Unica per estendere la capacità dello stabilimento esistente. Tale progetto include:
– l’acquisto di nuovi macchinari, impianti e attrezzature;

– l’acquisto dell’immobile strumentale, che comprende sia la parte attualmente locata sia una nuova porzione con immobile e piazzale.
Al riguardo, la società chiede chiarimenti sull’interpretazione dell’articolo 16, comma 2, del D.L. n. 124/2023 e dell’articolo 3, comma 5, del decreto ministeriale del 17 maggio 2024, i quali prevedono che il valore dei terreni e dei fabbricati ammessi all’agevolazione non possa superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato.

 

In risposta, l’Agenzia ricorda che l’articolo 16 del D.L. n. 124/2023 ha istituito un contributo sotto forma di credito d’imposta destinato alle imprese che effettuano investimenti in beni strumentali per strutture produttive esistenti o di nuova impiantazione nella ZES unica.

 

La ZES unica ricomprende le zone assistite delle regioni Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia e Abruzzo come individuate dalla Carta degli aiuti a finalità regionale 2022-2027.

 

Le modalità di accesso e i criteri di applicazione del credito d’imposta sono stati definiti dal decreto attuativo del 17 maggio 2024.

 

Sono agevolabili gli investimenti che fanno parte di un progetto di investimento iniziale, come definito dal regolamento (UE) n. 651/2014 della Commissione. Questi includono:

• l’acquisto (anche tramite locazione finanziaria) di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive esistenti o di nuova impiantazione;
• l’acquisto di terreni e l’acquisizione, realizzazione o ampliamento di immobili strumentali agli investimenti.

Gli investimenti sono agevolabili se effettuati tra il 1° gennaio 2024 e il 15 novembre 2024, con una proroga anche per quelli effettuati tra il 1° gennaio 2025 e il 15 novembre 2025.

 

L’articolo 16, comma 2, del decreto-legge n. 124/2023 e l’articolo 3, comma 5, del decreto attuativo stabiliscono che “Il valore dei terreni e dei fabbricati ammessi all’agevolazione non può superare il cinquanta per cento del valore complessivo dell’investimento agevolato”.

La ratio di questa limitazione è di circoscrivere la componente agevolata riferita all’acquisto di beni immobili strumentali (la “componente immobiliare”) rispetto a quella relativa all’acquisizione degli altri asset strumentali agevolati (la “componente non-immobiliare”).

Ciò significa che, per ogni singolo progetto di investimento, il valore della componente immobiliare agevolata non può essere superiore alla metà (50%) del valore complessivo dell’investimento agevolato.
Di conseguenza, il valore agevolato della componente immobiliare non può essere superiore a quello della componente non-immobiliare.

Se l’investimento immobiliare costituisce l’unica spesa del progetto di investimento iniziale, non è agevolabile per l’assenza di altri investimenti in asset strumentali (componente non-immobiliare).

Ai fini del calcolo di questo limite, concorrono al valore della componente immobiliare non solo il costo del mero acquisto di un’unità immobiliare strumentale (terreno o immobile) e i relativi costi accessori (es. costi notarili), ma anche altre spese attinenti all’unità acquistata, come i costi capitalizzati per l’ammodernamento e/o ampliamento del cespite.

 

Nel caso di specie, l’investimento in macchinari e attrezzature (componente non-immobiliare) è di 270.000,00 euro, mentre l’investimento nell’immobile strumentale (componente immobiliare) è di 600.000,00 euro.
Pertanto, l’investimento ammesso al Credito di imposta ZES Unica, nel caso prospettato dalla società istante, avrà un valore complessivo pari a 540.000,00 euro così ripartito:
– 270.000,00 euro corrispondenti al costo di macchinari e attrezzature (componente non-immobiliare);

– 270.000,00 euro rappresentati dalla quota agevolabile dell’investimento nella componente immobiliare, in quanto questa non può superare la metà del valore complessivo dell’investimento agevolato.

È stata pubblicata una risposta dell’Agenzia delle entrate riguardo al regime forfetario in relazione al regime IVA del margine e l’opzione per il regime IVA ordinario (Agenzia delle entrate, risposta 7 luglio 2025, n. 181).

Un commerciante al dettaglio dichiara di aver intenzione di adottare dal 1° gennaio 2025, ritenendo di averne i requisiti richiesti, il regime forfetario, poiché, dalla data sopraindicata, avendo superato il limite anagrafico di 35 anni, non potrà più applicare il cosiddetto regime fiscale di vantaggio previsto dall’articolo 27 del D.L. n. 98/2011 (seguìto fino al 31 dicembre 2024). Inoltre, l’Istante rappresenta l’intenzione di voler svolgere, a decorrere dal 2025, anche l’attività ulteriore di vendita di piccoli elettrodomestici usati, continuando ad adottare il regime forfetario. In proposito, sottolinea che, ai fini dell’IVA, quest’ultima attività (vendita di piccoli elettrodomestici usati) sarebbe soggetta ex lege al regime del margine e, in considerazione del valore dei beni commerciati inferiore ai 516,00 euro, troverebbe applicazione il metodo globale secondo quanto previsto dall’articolo 36, comma 6, del D.L. n. 41/1995.

 

L’Agenzia delle entrate ricorda che il “regime fiscale di vantaggio” (ex articolo 27 del D.L. n. 98/2011) è stato progressivamente abrogato, permettendo ai contribuenti che già lo applicavano di continuare ad avvalersene fino alla naturale scadenza (quinquennio o 35 anni di età) o di passare al regime forfetario.

Una delle cause ostative all’applicazione del regime forfetario è prevista dall’articolo 1, comma 57, lettera a), della Legge n. 190/2014, che esclude le persone fisiche che si avvalgono di regimi speciali ai fini IVA o di regimi forfetari di determinazione del reddito.

La circolare n. 9/E/2019 chiarisce che l’incompatibilità con il regime forfetario è “in re ipsa” ogni qualvolta il regime speciale IVA o di determinazione dei redditi è obbligatorio ex lege. Tuttavia, la stessa circolare specifica che se il contribuente, avendo la facoltà, opti per applicare l’IVA nei modi ordinari, è ammessa l’applicazione del regime forfetario, a condizione che l’opzione sia stata esercitata nell’anno d’imposta precedente a quello di applicazione del regime forfetario.

Con riferimento al caso di specie, poiché non sussistono precedenti periodi d’imposta rispetto al 2025 in cui l’Istante abbia applicato il regime IVA del margine, l’Agenzia ritiene che l’Istante possa adottare direttamente il regime forfetario in relazione alla nuova attività di vendita di piccoli elettrodomestici usati (di valore inferiore a 516,46 euro), anche se questa attività rientrerebbe teoricamente nel regime IVA del margine.

 

L’adesione al regime forfetario dovrà essere comunicata nella dichiarazione di inizio attività (modello AA9/12), barrando la casella 2 “Variazione dati” del quadro A e indicando il valore “2” nella casella “regimi fiscali agevolati” del quadro B.
Successivamente, l’adesione dovrà essere confermata nella dichiarazione dei redditi, attestando la presenza di tutti i requisiti e l’assenza di cause ostative.

L’Agenzia delle entrate risponde a un’istanza di interpello riguardante il concordato preventivo biennale (CPB), la decadenza dalla Rottamazione Quater e gli effetti della riammissione alla Rottamazione quater (Agenzia delle entrate, risposta 7 luglio 2025, n. 176).

L’istante ha aderito al CPB per gli anni d’imposta 2024/2025. Al 31 dicembre 2023, l’istante era titolare di un ruolo debitorio superiore a 5.000,00 euro, regolarmente oggetto di rateazione tramite l’adesione alla Rottamazione Quater (Legge n. 197/2022). Tuttavia, nel corso del 2024, il contribuente è decaduto dalla Rottamazione Quater a causa di un versamento tardivo (oltre i 5 giorni consentiti) di una delle rate del piano. L’istante intende aderire alla riammissione alla Rottamazione entro il 30 aprile 2025 (prevista dall’articolo 3-bis del D.L. n 202/2024, convertito in Legge 21 febbraio 2025, n. 15).

Pertanto, la questione principale della risposta è se la decadenza dal piano di rateazione (“Rottamazione Quater”) e la successiva possibilità di essere riammessi a tale piano possano influire sulla validità del CPB del contribuente.

 

Riguardo al Concordato Preventivo Biennale l’Agenzia ricorda che:

• è stato introdotto dal D.Lgs. 12 febbraio 2024, n. 13, per i contribuenti di minori dimensioni titolari di reddito d’impresa e di lavoro autonomo che svolgono attività nel territorio dello Stato;
• sono ammessi al regime concordatario i contribuenti che applicano gli Indici Sintetici di Affidabilità Fiscale (ISA);

• per accedervi il contribuente non deve avere, nel periodo d’imposta precedente a quelli a cui si riferisce la proposta, debiti per tributi amministrati dall’Agenzia delle entrate o debiti contributivi.

È comunque possibile accedere al concordato se i debiti sono stati estinti e il loro ammontare complessivo residuo (compresi interessi e sanzioni) è inferiore alla soglia di 5.000 euro. Non concorrono a tale limite i debiti oggetto di provvedimenti di sospensione o di rateazione, fino alla decadenza dai relativi benefici.

 

In sintesi, la presenza di debiti tributari scaduti e accertati in via definitiva, di importo non inferiore a 5.000 euro, non oggetto di sospensione o piani di rateazione in essere, costituisce una condizione ostativa all’accesso al CPB o ne determina la decadenza.

 

La circolare AdE del17 settembre 2024, n. 18/E, ha chiarito che non rilevano i debiti per i quali pendono i termini di pagamento e/o impugnazione, o sussiste contenzioso pendente, né quelli per i quali il contribuente ha ottenuto una sospensione giudiziale/amministrativa o un provvedimento di rateazione (purché in corso di regolare pagamento e senza decadenza dalla rateazione), antecedente alla data di accettazione della proposta.

Nel caso di specie, l’istante è decaduto dalla Rottamazione Quater avendo versato una rata oltre il limite di cinque giorni.
L’articolo 1, comma 244, della Legge n. 197/2022 prevede che, in caso di mancato, insufficiente o tardivo versamento (superiore a cinque giorni), la definizione agevolata non produce effetti.
Di conseguenza, la presenza di debiti scaduti, accertati in via definitiva, di importo non inferiore a 5.000 euro – per i quali la Rottamazione Quater non si è perfezionata a causa della decadenza – preclude l’adesione al CPB.

 

L’Agenzia distingue due scenari temporali:

• se la decadenza dal piano di rateazione è intervenuta prima dell’accettazione della proposta di CPB, questa circostanza rappresenta una “condizione ostativa” all’accesso al CPB (ai sensi dell’articolo 10, comma 2, D.Lgs. n. 13/2024);
• se la decadenza è intervenuta successivamente all’accettazione della proposta di CPB, il concordato cessa di produrre effetto per entrambi i suoi periodi d’imposta (ai sensi dell’articolo 22, comma 1, lettera d, del medesimo decreto).

L’Agenzia, dunque, esclude la possibilità di “conservare” gli effetti del CPB mediante l’adesione alla riammissione alla Rottamazione.
La procedura di riammissione, disciplinata dall’articolo 3-bis del D.L. n. 202/2024, permette ai debitori decaduti dalla Rottamazione entro il 31 dicembre 2024 di essere riammessi presentando una nuova dichiarazione entro il 30 aprile 2025. Tuttavia, questa disposizione non estende al CPB gli effetti positivi della riammissione alla procedura di definizione agevolata.